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La Société Civile Immobilière (SCI) a été longtemps réservée à des initiés, progressivement, elle s’est démocratisée. Aujourd’hui, de plus en plus de particuliers veulent comprendre son intérêt pour profiter de ses avantages.
Comme son nom l’indique, il est question d’une « société », son cadre est donc régit par l’ensemble des règles appliquées aux sociétés.
Comme pour n’importe quel outil, son utilisation n’a d’intérêt que pour la finalité qu’il vise (vous n’utilisez pas un marteau pour visser et un tournevis pour planter un clou).
Une fois l’objectif défini, l’utilisation de cet outil (SCI) doit être maitrisée (directement ou à l’aide d’un conseiller) pour éviter les mauvaises surprises.

 

1 – Qu’est-ce qu’une Société Civile Immobilière (SCI) ?

 

Une SCI est une société constituée par minimum deux associés ayant décidés de mettre en commun soit des capitaux dans l’objectif d’acheter ou bien d’apporter directement un ou des biens immobiliers dans cette société.

Comme pour un mariage, les associés sont unis à travers cette société, pour le meilleur (partager les bénéfices) comme pour le pire (contribuer aux pertes).

Lors de sa création, les associés décident des « statuts », c’est-à-dire un ensemble de règles régissant les rapports des associés entre eux mais aussi d’eux même vis-à-vis des tiers (ex : créanciers).

La forme juridique de cette structure est libre, la plus commune étant la Société Civile (SC) (société ayant une activité civile, par opposition à la société commerciale).
Vous avez parfaitement le droit de choisir une autre forme juridique.
Cependant, vous devez savoir que si vous optez pour une forme juridique type : SNC, SARL, SA ou SAS, votre société sera réputée commerciale de par sa forme, même si elle exerce en réalité une activité civile (Art 1845 du Code Civil.)

 

Point de vigilance :

L’objet d’une SCI étant civile, elle doit également avoir une activité réellement civile afin d’éviter une requalification en activité commerciale. Le risque étant de devoir régler les taxes et obligations régissant les activités commerciales.

Ex : Confusion entre la gestion traditionnelle d’un patrimoine immobilier propre avec une activité de marchand de biens (achat et revente de biens immobiliers).

 

2 – Quelles sont les avantages d’une SCI ?

 

1 – Pour gérer son patrimoine :

 

Éviter l’indivision : qu’elle soit voulue (ex : achat en indivision) ou subie (ex : suite à une succession), « nul ne peut être contraint à demeurer dans l’indivision et le partage peut être toujours provoqué, à moins qu’il n’y ai été sursis par jugement ou convention » – Art. 815 du Code Civil.
En clair, si l’un des associés souhaite vendre, il peut forcer l’autre copropriétaire (indivisaire) à vendre ou l’obliger à lui racheter sa part.
Dans une SCI, la liberté de rédaction des statuts est très libre (avantage majeur), ceci permet d’éviter ce cas de figure.
En effet, il peut être prévu qu’un associé voulant vendre doit d’abord trouver un preneur et ne peut demander la dissolution de la SCI que dans certaines conditions définies dans les statuts.

 

2 – Pour choisir la fiscalité :

 

En direct : Un particulier perçoit des revenus  (hors location meublée) soumis à l’impôt sur le revenu (IR) donc taxés sur sa Tranche Marginal d’Imposition (TMI) ( TMI pouvant être de 14%, 30%, 41% ou 45 %, voir barème progressif de l’impôt).
Pour la plus-value, le système d’abattement pour durée de détention l’exonère d’IR au bout de 22 ans de détention et 30 ans pour les prélèvements sociaux (PS).

Dans une SCI : Vous pouvez décider de rester à l’IR, donc neutre fiscalement, que ce soit pour les revenus ou pour la plus-value. Mais vous avez le choix d’opter opter pour l’Impôt sur les Société (IS).
Avantages de l’IS :
– Une SCI soumise au régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC) permet d’amortir comptablement la valeur des biens immobiliers (sauf les terrains) et de déduire les frais d’acquisitions (droits d’enregistrement etc..).
– Les bénéfices sont payés par la société à l’IS soit 15% jusqu’à 38 120 € et 33,33% au-delà (contre une TMI allant de 14% à 45%), le reste pouvant être mis en réserve pour les associés.

Cependant, il y a des contreparties de l’IS :
– Cette option est irrévocable une fois à l’IS on ne peut plus revenir à l’IR
Lors de la vente, ce n’est plus l’abattement (22 ans pour IR et 30 ans pour PS) mais une taxation à l’IS calculée sur une plus-value qui n’est plus exonérée après abattement pour durée de détention, ce qui est donc plus cher.

 

3 – Pour protéger son concubin, conjoint, une personne dite « incapable » ou un mineur :

 

 

L’une des forces principales de la SCI est la liberté de rédaction des statuts permettant une séparation du « pouvoir » et des « avoirs ».
En clair, l’idée est de générer des revenus fonciers à des personnes qui, pour une raison ou une autre, ne veut ou peut en bénéficier directement.
Ex : Bien de famille appartenant à l’un des époux ; pour le mineur ayant besoin de ressources pour son éducation ; pour « l’incapable » il sera question de lui faire bénéficier de revenus sans le souci de gestion et d’administration.

Le cas particulier du concubin :
D’un point de vue civil le concubin n’est pas héritier (en clair, il n’a rien si son concubin meurt) et quant bien même il serait désigné (ex : testament) civilement comme bénéficiaire,  il est considéré fiscalement comment un étranger, il subirait alors une taxation de 60%.
Pour éviter cela, la SCI est un outil très pratique :

Ex : M & Mlle CONCUBIN constituent une SCI et se répartissent équitablement les 100 parts. Il ne décide pas une répartition en pleine propriété mais en démembrement. Démembrement est l’action qui vise à séparer en deux un titre de Pleine Propriété (PP)  :
D’une part, l’Usufruit (US) = droit d’habitation et de bénéficier des fruits (ex: loyer)
D’autre part, la Nue-Propriété (NP) = titre de propriété.

M = usufruit des parts N°1 à 50 et nue-propriété des parts N° 51 à 100
Mlle = nue-propriété des parts N°1 à 50 et usufruit des parts N°51 à 100

Si M. décède, Mlle récupère l’usufruit de M. des parts N°1 à 50 et devient donc pleine propriétaire (sans aucun droit de succession).
La nue-propriété des parts N°51 à 100 de M. revient à ses héritiers et Mlle conserve son usufruit donc son droit d’habitation et de « revenus » sur ses parts n° 51 à 100.

 

4 – Pour protéger son patrimoine :

 

Lorsqu’il y a présence dans une SCI de plusieurs associés significatifs et que l’un d’entre eux se voit menacé par l’un de ses créanciers sur ses parts de SCI. Il est plus compliqué pour ces mêmes créanciers d’appréhender les parts de SCI, du fait de la présence d’autres acteurs. Il convient de noter que si une seule personne détient une SCI louant des locaux de son entreprise amenée à déposer le bilan alors il peut y avoir confusion des patrimoines (privé et professionnel) et donc, perte de protection apportée par la présence de société civile (Cf : arrêt de la chambre commerciale de la Cour de cassation : 14 janvier 2004 – pourvoi N° 00-19-418).

Point de vigilance :

A noter, la déclaration d’insaisissabilité ayant pour objectif de protéger la résidence principale des créanciers pour l’entrepreneur individuel n’est pas applicable si cette même résidence est dans une SCI.


5 – Pour transmettre son patrimoine :

 

Comme cité supra, l’un des atouts majeurs de la SCI est de pouvoir statutairement (à travers la rédaction des statuts) dissocier le « pouvoir » (gestion) et l’«avoir » (la propriété). Une rédaction habile de ces deux éléments entre parent(s) et enfant(s) par exemple, combiné à un démembrement de propriété (voir exemple supra avec le concubin), le tout transmis progressivement notamment grâce à des donations partage périodiques, permet dans la plupart des cas de transmettre progressivement et  en quasi franchise d’impôt le patrimoine présent dans la SCI.

 

3 – Quelles sont les contreparties d’une SCI ?

 

1 – Formalités de création :

 

Pour créer une SCI il y a un certain nombre d’étape à respecter; certaines obligatoires (formalités d’enregistrement) et d’autres facultatives (ex :consultation d’un expert comme avocat en droit des sociétés pour la rédaction des statuts) le tout ayant un coût.

2 – Responsabilité vis-à-vis des dettes :

 

Les associés sont indéfiniment responsables quant aux dettes de la société. En clair, votre patrimoine personnel est engagé, à proportion toutefois de vos parts détenues dans la société.

 

3 – Tenir une comptabilité (et oui, c’est une société !) :

 

Cette comptabilité est nécessaire pour 3 raisons : juridiques, économiques et fiscale.

Juridique : Art. 1856 de Code Civile : « Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année rendre compte de leur gestion aux associés. Cette reddition de comptes doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues ».

Économique : Lors de la rédaction des statuts, les associés ont un droit et un devoir de participation aux bénéfices et aux pertes. Il convient alors de pouvoir fournir un état précis des montants à verser ou à réclamer.

Fiscale :
Impôt sur le revenu (IR): si vous souhaitez déduire fiscalement les travaux réalisés au prorata de vos droits, l’administration fiscale est en droit de vous demander de le justifier.

Impôt sur les plus-value (PV): si la société civile a opté pour l’impôt sur le revenu alors elle est transparente fiscalement, vous serez taxé comme si vous déteniez le bien immobilier en direct.

Impôt sur la fortune (ISF) : les parts de sociétés civiles immobilières sont imposées (passif-actif) à l’ISF.

Par ailleurs, la comptabilité est nécessaire en matière d’enregistrement (vente ou donations des parts) mais aussi pour des raisons légales en cas d’option à la TVA.

 

 

Conclusion :

 

La Société Civile Immobilière (SCI) est un outil indispensable lorsque l’on connait son pouvoir d’utilisation (gestion, protection et transmission patrimoniale) ainsi que ses limites (requalification activité civile en activité commerciale, responsabilité des associés, tenu d’une comptabilité).

Comme pour n’importe quel investissement, il faut tout d’abord réfléchir à l’intérêt patrimonial que vous souhaitez réaliser et ensuite l’analyser comme un outil vous permettant d’accéder à cet objectif. Ainsi, vous vous garantissez une bonne utilisation et donc votre satisfaction !
Par ailleurs, j’en profite pour répéter qu’un investissement quel-qu’il soit ne doit jamais être motivé seulement pour ses intérêts fiscaux (risque fort de requalification).

Autre nécessité, celle de s’entourer de personnes compétentes en la matière afin d’éviter toute déconvenue.

En ce qui concerne le risque de requalification en activité commerciale, pensez à la nécessité d’interdire toute opération commerciale ou à but spéculatif, d’interdire certains types d’opération, notamment en bourse, particulièrement à risque.

Enfin, une rédaction sur-mesure de statuts avec des clauses de gestion, clauses d’affectation de résultats, clauses de retrait d’associés, de cession de parts etc… vous permettrons d’assurer le succès de l’opération.

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