Actualites - Plus values immobilieres
Deux milliards d'euros... C'est le montant que la réforme des plus-values immobilières doit rapporter à l'État. Initialement prévue pour s'appliquer dès le 24 août 2011, elle a finalement été repoussée au 1er février 2012 et concernera les cessions de biens immobiliers (investissement locatif ou résidences secondaires), de terrains et de parts de sociétés civiles immobilières familiales (SCI). Ce qui se traduira, pour les vendeurs, par un alourdissement de la fiscalité applicable aux plus-values qu'ils réaliseront.
Baisse des abattements, hausse des prélèvements
Entérinée par la deuxième loi de finances rectificative pour 2011 (n° 2011-1117 du 19 septembre 2011, JO du 20), la mesure ne retouche pas les modalités de détermination de la plus-value brute ni le taux d'imposition qui reste à 19 %. En revanche, le système d'abattements qui permettait au vendeur de bénéficier d'une exonération de taxation au bout de 15 ans, a été revu et corrigé. Il faudra désormais attendre 30 ans pour échapper à l'impôt sur les plus-values. À partir du 1er février 2012, l'abattement de 10 % par année de détention au-delà de la cinquième est transformé : il passe à 2 % entre 6 et 17 ans, puis 4 % entre 18 et 24 ans et enfin 8 % jusqu'à 30 années de détention (voir tableau comparatif). Par ailleurs, les prélèvements sociaux applicables à la plus-value taxable, ont aussi été augmentés. Passant de 12,3 % à 13,5 % depuis le 1er octobre, ils portent le taux global de taxation des plus-values à 32,5 %. À noter également la disparition, depuis le 21 septembre, de l'abattement forfaitaire de 1 000 € opéré sur la plus-value brute. Sévère ! Mais, pour certains, la réforme sera indolore. À commencer par les propriétaires de résidences principales qui restent, pour l'instant, épargnés par la taxation des plus-values. Les propriétaires de résidences secondaires ou de biens locatifs détenus depuis au moins 30 ans ne seront pas davantage touchés car automatiquement exonérés de taxe. Quant à ceux qui n'envisageaient pas de vendre et auxquels il reste seulement quelques années pour atteindre les 30 ans libérateurs, à eux de faire preuve d'un peu de patience pour éviter la taxation de leurs plus-values. Pour d'autres, la réforme ne change rien. C'est le cas si vous comptez vendre un bien détenu depuis moins de 5 ans, l'imposition reste la même : l'intégralité de la plus-value est taxée. La vente d'une résidence secondaire peut aussi être exonérée (voir p. 27)
Couperet au 1er février 2012
Pour d'autres en revanche, la réforme aura un coût. Au premier rang des propriétaires mis à contribution, ceux qui détiennent leur bien depuis plus de 5 ans mais moins de 30 ans, et qui vendront à partir du 1er février 2012. Pour un bien détenu depuis 10 ans, la taxation s'effectuera à hauteur de 90 % de la plus-value (contre seulement la moitié jusqu'au 31 janvier 2012). Les biens détenus depuis 15 ans autrefois exonérés de taxation seront désormais imposés : 80 % de la plus-value restant taxable à 15 ans, 64 % à 20 ans et 40 % à 25 ans par exemple. Selon le vendeur d'annonces immobilières entre particuliers PAP, un deux-pièces de 45 m2 acquis en 1987 dans le 11e arrondissement de Paris pour 125 000 € pourrait être aujourd'hui revendu 334 250 €, soit une plus-value de 209 250 €. Détenu depuis 24 ans, ce bien échappera à toute taxation jusqu'au 31 janvier 2012... Mais dès le 1er février 2012, la vente du même appartement obligera le vendeur à payer 27 380 € d'impôt et cotisations sociales.
Vendre vite...
Alors que faire pour réduire la facture ? « Vendre au plus vite », conseillent à l'unisson les professionnels de l'immobilier. Mais pas dans n'importe quelles conditions. Si l'on se base sur l'exemple de PAP, le même appartement remis sur le marché fin 2011 avec un locataire en place pourrait nécessiter une décote de 10 à 20 %. En imaginant un rabais de 10 %, le vendeur se délesterait alors de 33 425 €, contre 27 380 € s'il se sépare de son locataire et trouve un acquéreur en 2012, après l'entrée en vigueur de la réforme sur les plus-values. L'intérêt de la démarche dépend donc du montant de la plus-value taxable. Quant aux véritables perdants de la réforme, il ne leur reste que peu de temps pour trouver un acquéreur : les nouvelles règles s'appliquent aux actes authentiques signés à compter du 1er février 2012. Ce qui nécessite, compte tenu des délais moyens entre l'avant-contrat et l'acte authentique (3 mois), de signer une promesse dans le courant du mois de novembre. Et même dans ce cas, certaines précautions restent utiles. « Il est indispensable que les parties envisagent ce qu'elles souhaitent faire dans le cas où la vente ne pourrait être signée avant le 1er février », conseille Maître Pierre-Alain Guilbert, notaire à Rueil Malmaison (78). « À ce niveau, on peut tout imaginer : la caducité de la vente en cas de dépassement de la date ou le partage de la taxe sur les plus-values entre le vendeur et l'acquéreur ou encore la prise en charge de cette taxe par l'acheteur. »
... Ou donner à son rythme
Les délais vous paraissent un peu courts pour trouver un acquéreur ? Ne cherchez pas à neutraliser la fiscalité par un apport en SCI familiale d'ici au 1er février : toute opération de ce type réalisée depuis le 25 août est soumise au nouveau régime de taxation des plus-values. Dans ces conditions, la dernière piste envisageable concerne les propriétaires qui se positionnent dans une logique de transmission de patrimoine. Pour eux, faire une donation à leurs enfants permettrait de gommer la charge fiscale - puisqu'il n'y a pas de cession et donc pas de plus-value - tout en limitant les droits de donation grâce au jeu des abattements (159 325 € par personne). Une décision à prendre sans urgence puisque le couperet du 1er février ne concerne que les ventes.
Remarque : La réforme entre en vigueur à partir du 1er février 2012. L'exonération totale de taxation passe de 15 ans à 30 ans.
"Extrait revue intérêts privés"